央廣網(wǎng)廈門2月24日消息（記者 郭婕妤 通訊員 集法宣）承租人在未獲房主同意的情況下，將房屋轉(zhuǎn)租。之后因轉(zhuǎn)租之人未按時繳納租金，房主向承租人提出100000元的違約金賠償要求，引發(fā)一場退租風波。近日，福建省廈門市集美區(qū)人民法院審理了上述房屋租賃合同糾紛案，依法判決被告老楊已支付的押金30000元歸原告老林所有，另支付拖欠租金11000余元。

　　2012年，家住廈門集美的老林與老楊簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定：老林將其所有的房屋租賃給老楊開辦幼兒園，租期五年，從2012年7月起到2017年6月止。租金一年交一次，于每年7月1日前交清。租賃期間，老楊應向老林支付租賃押金人民幣30000元。若老楊超過一個月未繳納租金，則老林有權(quán)終止租賃，老楊應賠償老林100000元違約金，押金30000元也歸老林所有。此后，老楊向老林支付了押金30000元及前兩年的租金。

　　2014年6月，老楊將幼兒園轉(zhuǎn)讓給第三人小芳，在轉(zhuǎn)讓協(xié)議書中載明：老楊曾于2012年與老林簽訂一份《房屋租賃合同》，小芳應繼續(xù)履行此合同，按時支付房租。2014年7月，老林銀行帳戶收到匯款67000元，該款項系由小芳支付的第三年租金。2015年8月份，因超過約定支付時間一個多月仍未收到租金，老林與老楊就退租問題產(chǎn)生爭議。8月25日，老林更換門鎖，收回房屋。

　　老林認為，老楊未繳交房屋租金，已逾期一個多月。現(xiàn)為維護自身合法權(quán)益，特向法院起訴，請求判令：解除與老楊簽訂的《房屋租賃合同》，老楊立即將承租的房屋返還；老楊支付拖欠的租金至2015年8月25日為11200元，并違約金100000元以及押金30000元歸自己所有。另，老楊與小芳就幼兒園的轉(zhuǎn)讓協(xié)議系內(nèi)部約定，自己不知情，老楊的轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)自己同意。自己并未與小芳于2015年7月進行退租，租賃合同應于自己收回房屋時解除。

　　老楊認為，2014年6月，自己已將幼兒園轉(zhuǎn)讓給小芳，老林也同意將租賃合同權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給小芳，此后房租由小芳與老林進行結(jié)算。因此本案被告主體不適格，被告應是小芳。另外，即便存在違約行為，違約金也過高，應根據(jù)實際損失適當調(diào)整。現(xiàn)租賃場所既然已經(jīng)還給老林，完成了退租手續(xù)，老林應退還給自己押金30000元。

　　第三人小芳認為，老林請求的拖欠租金不成立， 2015年7月，自己已經(jīng)和老林進行了退租交接，把鑰匙給了老林，并結(jié)清水電費。按照生活慣例，水電費結(jié)清，房東收走鑰匙，退租手續(xù)就已完成，不構(gòu)成欠租、違約。

　　法院經(jīng)審理后認為，老楊與小芳就訟爭房屋進行轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)過老林同意，對老林不產(chǎn)生效力。根據(jù)合同相對性原則，老楊與老林簽訂的《房屋租賃合同》只在雙方當事人之間產(chǎn)生效力，即老楊應依照合同的約定履行義務。

　　關(guān)于訟爭租賃房屋已于2015年7月退租的陳述，老林予以否認，因缺乏事實與法律依據(jù)，法院也不予采信。老楊拖欠租金超過一個月，老林有權(quán)解除合同、收回房屋，可以確認該合同已于2015年8月25日解除。老楊構(gòu)成違約，應支付違約金，且雙方約定的押金也具有違約金的性質(zhì)，按照上述合同約定，老楊應承擔的違約責任為130000元。但老楊認為該違約責任過重，應根據(jù)實際損失酌情調(diào)整，且老林當庭陳述其收回房屋后與他人進行合作經(jīng)營，也未舉證證明其存在損失，從公平合理的角度出發(fā)，法院酌定老楊已經(jīng)支付的押金30000元歸老林所有，老楊無須再支付違約金100000元。至于老楊已支付給老林的押金30000元及應支付的租金11200元，待老楊實際履行后，老楊可與第三人小芳協(xié)商處理，若協(xié)商不成，老楊可另案主張。

　　法官提醒：承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應經(jīng)過出租人的同意，但承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租人仍應依照原房屋租賃合同向出租人履行相應的義務。若第三人對租賃房屋造成損失，應由承租人承擔賠償責任，承租人向出租人承擔了相應的義務后才可以向第三人主張相應的權(quán)利；若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以依據(jù)《合同法》的規(guī)定行使法定解除權(quán)，解除租賃合同。