原標(biāo)題：在持續(xù)回暖中努力轉(zhuǎn)型——當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢透視

　　新華網(wǎng)北京９月１８日電（記者王立彬、韓潔）國家統(tǒng)計(jì)局１８日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測算８月份７０個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降０．４％轉(zhuǎn)為上漲１．７％，為自２０１４年９月份以來首次轉(zhuǎn)正。

　　二季度始，商品房和商品住宅銷售額、銷售面積同比增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正……在數(shù)據(jù)連續(xù)“轉(zhuǎn)正”背后，房地產(chǎn)市場在持續(xù)回暖之中穩(wěn)步轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)正、回暖：房地產(chǎn)新態(tài)勢基本確立

　　“５月開始商品房和商品住宅銷售額同比增速轉(zhuǎn)正；６月開始商品房和商品住宅銷售面積同比增速轉(zhuǎn)正，都表明房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

　　房地產(chǎn)市場近期的積極變化，主要受益于２０１４年９月央行對(duì)首次置業(yè)和首次改善住房金融支持政策的加強(qiáng)，及２０１５年３月金融稅收政策的調(diào)整。尤其是央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，推動(dòng)了商品房尤其是商品住宅市場價(jià)格的上升。

　　數(shù)據(jù)表明，４０個(gè)主要城市新建商品住宅價(jià)格從２０１５年２月出現(xiàn)總體環(huán)比持續(xù)上漲、６月份開始出現(xiàn)總體同比持續(xù)上漲。在價(jià)格上漲及持續(xù)上漲預(yù)期帶動(dòng)下，商品房和商品住宅銷售量也從６月開始，由連續(xù)１６個(gè)月同比持續(xù)下降變?yōu)橥�比持續(xù)上漲，基本確立房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢。　　 “這將有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資，促進(jìn)二手住房市場交易，對(duì)緩解宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，穩(wěn)定地方政府財(cái)稅收入，發(fā)揮積極作用。”劉洪玉說。

　　全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測顯示，地價(jià)也出現(xiàn)轉(zhuǎn)正、回暖跡象。五六月房地產(chǎn)用地供應(yīng)環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)用地供應(yīng)降幅收窄，局部市場出現(xiàn)回暖跡象。

　　“樓市回暖一定程度上帶動(dòng)了土地市場預(yù)期向好，二季度全國住宅地價(jià)環(huán)比增速位居各用途之首，局部地區(qū)市場上漲動(dòng)力顯現(xiàn)。商品房銷售面積、銷售額、住宅價(jià)格等指標(biāo)均出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，帶動(dòng)土地市場信心提振。”全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測組負(fù)責(zé)人趙松說，商品房銷售面積同比增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，住宅待售面積減少顯示去庫存化加快，帶動(dòng)５月份房地產(chǎn)用地供應(yīng)環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)為正，６月份環(huán)比繼續(xù)增加。“開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比降速與一季度大體持平，降幅收窄。”

　　分化、去化：有保有壓雙管齊下

　　在土地與住房供給約束及人口持續(xù)凈流入影響下，目前北上廣深一線城市及南京、蘇州、廈門等主要二線城市，住房價(jià)格明顯回升。８月深圳市新建商品住宅價(jià)格漲幅為全國之最，環(huán)比同比上漲速度達(dá)到７．１３％和３５．６２％。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)去庫存正在出現(xiàn)積極變化。５月末商品房待售面積比４月末減少１５萬平方米，是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少。“五六七月特別是七月以來，成交量穩(wěn)定上升。價(jià)格方面，一線城市年初就上升了。二三線城市價(jià)格水平也在回升。這一點(diǎn)從庫存上可以看出來。三季度以來企業(yè)庫存持續(xù)上升局面已經(jīng)改變。”國家發(fā)改委地產(chǎn)研究中心主任劉琳說。

　　趙松說，央地聯(lián)動(dòng)，明確的預(yù)期導(dǎo)向觸發(fā)市場自身調(diào)節(jié)機(jī)制，積極釋放庫存壓力風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場自身的平穩(wěn)運(yùn)行。土地市場出現(xiàn)局部回暖信號(hào)，但市場分化程度有所加深。二季度三線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速變動(dòng)幅度明顯小于一二線城市。

　　“大部分三四線城市和少量二線城市，由于２０１０－２０１３年間土地和住房供給量過大，加上部分城市人口持續(xù)凈流出，新建商品住宅需求不足，住房價(jià)格處在環(huán)比同比持續(xù)下降過程中，商品房交易受價(jià)格下降影響也持續(xù)低迷。”劉洪玉說，地區(qū)分化越來越明顯，針對(duì)市場冷熱不均，一是要從新增供應(yīng)量上進(jìn)行分類調(diào)控，在供給短缺的一二線城市中適當(dāng)增加土地供應(yīng)、供給嚴(yán)重過量的三四線城市中減少甚至?xí)和Ｐ略鐾恋毓��?yīng)。同時(shí)通過加大中小型城市公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施投入，加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解，促進(jìn)區(qū)域城市均衡發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)型、升級(jí)：由發(fā)動(dòng)機(jī)變?yōu)榉�(wěn)定器

　　“從長期趨勢看，我國住房市場已跨越數(shù)量短缺階段，將從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，改善型、季節(jié)性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場供給重點(diǎn)。”劉洪玉說。

　　２０１４年，我國ＧＤＰ構(gòu)成中房地產(chǎn)業(yè)占６％，房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方政府本級(jí)財(cái)政收入約為３０％，土地出讓收入相當(dāng)于地方政府本級(jí)財(cái)政收入５６％，房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)最重要產(chǎn)業(yè)之一。

　　“房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的角色，正在從增長火車頭向穩(wěn)定器轉(zhuǎn)變。”劉洪玉說，作為ＧＤＰ占比中的大塊頭，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展少了房地產(chǎn)貢獻(xiàn)。但這種貢獻(xiàn)會(huì)從增長轉(zhuǎn)向?yàn)榉�(wěn)定，即以住房投資和住房消費(fèi)為主，更多地給宏觀經(jīng)濟(jì)提供一個(gè)穩(wěn)定基礎(chǔ)。“未來房地產(chǎn)市場高效、穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，就是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的最大貢獻(xiàn)。”

　　“從土地政策上，堅(jiān)持分類調(diào)控、分地施策，在解決熱點(diǎn)城市供給不足與三四線城市供應(yīng)過量問題同時(shí)，要注重經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的新興產(chǎn)業(yè)需求。”趙松說，要加大改革力度、激發(fā)市場活力，結(jié)合地方發(fā)展實(shí)際，加快出臺(tái)總部研發(fā)、倉儲(chǔ)物流、休閑養(yǎng)老、城市更新、文化旅游、設(shè)施農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域用地政策，支持房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)換。